Κομφούζιο με τον υπολογισμό της αξίας των αγροτεμαχίων

Του Στέφανου Κυρίτση

Πάνε να επιβάλουν φόρο κατοχής ακινήτων για να εισπράξουν τρία δισεκατομμύρια ευρώ χωρίς να γνωρίζουν καν ποια είναι τα ακίνητα, σε ποιον ανήκουν και πόσο αξίζουν. Δεν πρόλαβε να δημοσιευτεί η έρευνα που κατέδειξε ότι ο ένας στους δύο Ελληνες δεν μπορεί να πληρώσει τους υφιστάμενους φόρους που επιβάλλονται στα ακίνητά του και η αρμόδια επιτροπή συνεδρίασε χθες εκ νέου στο υπουργείο Οικονομικών για να προωθήσει την επιβολή ακόμη ενός φόρου: του ενιαίου τέλους ακινήτων. 

Οριστικές αποφάσεις δεν ελήφθησαν ούτε στη χθεσινή σύσκεψη των εκπροσώπων της τρικομματικής κυβέρνησης και ορίστηκε νέο ραντεβού για την προσεχή Παρασκευή. Ο λόγος; Προκύπτει το ένα αδιέξοδο μετά το άλλο ενώ όσο στενεύουν τα χρονικά περιθώρια τόσο αυξάνονται οι πιθανότητες να καταλήξουμε σε έναν φόρο «έκτρωμα» αντίστοιχο με το χαράτσι της ΔΕΗ. Ηδη πληθαίνουν οι πληροφορίες από το υπουργείο Οικονομικών που φέρνουν την κυβέρνηση να καταλήγει στο… outsourcing, προκειμένου να υπολογιστούν οι αξίες των ακινήτων.

Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι το κόστος των ακινήτων μας δεν θα προκύπτει ύστερα από απόφαση του υπουργείου Οικονομικών αλλά ύστερα από μελέτη κάποιου «ανεξάρτητου» και δη ιδιωτικού φορέα. Τα συμφέροντα γύρω από τις αξίες των ακινήτων είναι τεράστια, καθώς, εκτός από τους φόρους που θα πρέπει να εισπράξει το Δημόσιο, διακυβεύεται –μεταξύ άλλων- ένα μεγάλο μέρος του προγράμματος αποκρατικοποιήσεων αλλά και η αξία του δανειακού χαρτοφυλακίου των τραπεζών. Ηδη τα ενυπόθηκα δάνεια υπερβαίνουν τα 100 δισεκατομμύρια ευρώ, καθώς σε αυτά περιλαμβάνονται όλα τα στεγαστικά αλλά και τα καταναλωτικά ή επιχειρηματικά που έχουν δοθεί με προσημείωση ακινήτου

Ποια είναι τα αδιέξοδα στα οποία καταλήγει το υπουργείο Οικονομικών;

· Αναζητείται νέα μέθοδος υπολογισμού της αξίας των αγροτεμαχίων βάσει της οποίας θα υπολογίζεται ο φόρος ακόμη και στο τελευταίο κομμάτι γης. Το γεγονός ότι ο ενιαίος φόρος ακινήτων θα επιβάλλεται και στα αγροτεμάχια θα πρέπει να θεωρείται δεδομένο. Αυτό που αναζητείται είναι το πώς θα υπολογίζεται η αξία της γης για τις ανάγκες του φόρου. 

Τα μη αξιοποιήσιμα αγροτεμάχια θα πρέπει να έχουν ακόμη και μηδενική αξία. Αντίθετα, τα καλλιεργήσιμα χωράφια θα πρέπει να αποτιμώνται ανάλογα με το αν είναι αρδευόμενα ή όχι, ανάλογα με την απόστασή τους από τη θάλασσα, το υψόμετρο κ.λπ. Αντικειμενικό μηχανισμό για τον υπολογισμό των αξιών της γης δεν διαθέτει το υπουργείο Οικονομικών. Οι αξίες μέχρι σήμερα υπολογίζονταν με ένα μαθηματικό μοντέλο το οποίο είχε την κωδική ονομασία ΑΑ-ΓΗΣ. (σύστημα αντικειμενικών αξιών γης). 

Ομως, το σύστημα αυτό δεν μπορεί να υποστηρίξει τον νέο φόρο, καθώς έβγαζε εκτρώματα. Για παράδειγμα, βασικό κριτήριο που καθόριζε την αξία ήταν η απόσταση από τη θάλασσα. Ετσι, όμως, αγροτεμάχια γεμάτα κατσάβραχα εμφανίζονταν να έχουν πολύ μεγάλη αντικειμενική αξία ενώ στην πραγματικότητα δεν είχαν καμία χρήση. Αντίστοιχα, οικόπεδα-φιλέτα εμφανίζονταν στα χαρτιά να έχουν σχεδόν μηδενική αξία. Θα πρέπει να καθιερωθούν αντικειμενικές αξίες για ολόκληρη την επικράτεια και συντελεστές αύξησης ή μείωσης ανάλογα με τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του κάθε οικοπέδου. Ο χρόνος πιέζει, καθώς, για να εισπραχθούν τα προβλεπόμενα έσοδα εγκαίρως, οι νέες αξίες θα πρέπει να είναι έτοιμες μέχρι τον Μάιο.

·Τα τρία κόμματα του κυβερνητικού σχηματισμού φαίνεται να διαφωνούν και όσον αφορά στις εξαιρέσεις που θα πρέπει να υπάρχουν από τον νέο φόρο. Χαρακτηριστικό είναι το ακόλουθο παράδειγμα: Με βάση την υφιστάμενη νομοθεσία, οι επιχειρήσεις (βιομηχανίες, εμπορικά κέντρα κ.λπ.) απαλλάσσονται του φόρου για τα ιδιοχρησιμοποιούμενα ακίνητα. Κατ’ επέκτασιν, δεν θα πρέπει να συμβεί το ίδιο και για τους αγρότες; Για να ισχύσει όμως το αυτονόητο, θα πρέπει να υπάρχουν στοιχεία. Το υπουργείο Οικονομικών δεν γνωρίζει ποια είναι τα αγροτεμάχια που ανήκουν στους κατά κύριο επάγγελμα αγρότες και ποια ανήκουν στους «αγρότες» του Κολωνακίου.

·Δεν υπάρχουν στοιχεία για τα εκτός σχεδίου αγροτεμάχια. Θα πρέπει εντός του έτους να υπάρξει απογραφή, η οποία πιθανότατα θα γίνει ηλεκτρονικά. Οι πολίτες θα πρέπει να διορθώσουν τα στοιχεία των ακινήτων που εμφανίζονται στην κατοχή τους. Τα λάθη είναι εκατοντάδες χιλιάδες και θα πρέπει να διορθωθούν εγκαίρως. Αναζητείται ο φορέας που θα κάνει αυτή τη διόρθωση. Μόνος του θα κληθεί ο πολίτης να συμπληρώσει το Ε9; Το έκανε στο παρελθόν και το αποτέλεσμα ήταν να αναπτυχθεί μια βάση δεδομένων γεμάτη από λάθη.

·Για χιλιάδες αγροτεμάχια αμφισβητείται το ιδιοκτησιακό τους καθεστώς. Υπάρχουν πολλές περιπτώσεις αγρομεταχίων που είναι δηλωμένα στα έντυπα Ε9 διαφορετικών ιδιοκτητών. Το πρόβλημα δεν είχε αντιμετωπιστεί, καθώς μέχρι σήμερα τα αγροτεμάχια δεν φορολογούνταν. Τώρα και αυτό το πρόβλημα θα έρθει στην επιφάνεια. Η λύση του δεν είναι απλή, καθώς σε αρκετές περιπτώσεις δεν υπάρχουν καν τοπογραφικά. Γι’ αυτό το πρόβλημα το υπουργείο Οικονομικών μάλλον θα πετάξει την μπάλα στο φορολογούμενο. Θα κληθεί να πληρώσει με βάση αυτό που θα δηλώσει, και αν δεν δηλώσει το σωστό, δεν θα έχει το δικαίωμα ούτε καν να μεταβιβάσει το ακίνητο στο παιδί του.

---------------------------------------------------------------
Μείωση αφορολογήτου για γονικές παροχές και κληρονομιές

Το νέο «χαράτσι» που θα αντικαταστήσει το Τέλος Ηλεκτροδοτούμενων Δομημένων Επιφανειών (γνωστό και ως χαράτσι της ΔΕΗ) αλλά και τον Φόρο Ακίνητης Περιουσίας (ΦΑΠ) δεν θα είναι η μοναδική αλλαγή. Εν όψει της κατάρτισης του νομοσχεδίου για τη φορολογία κεφαλαίου, στο τραπέζι μπαίνουν όλοι οι φόροι που βαρύνουν τα ακίνητα: ο φόρος κληρονομιών και γονικών παροχών καθώς και ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων. 

Σύμφωνα με πληροφορίες, εξετάζεται η μείωση του αφορολογήτου για γονικές παροχές, δωρεές και κληρονομιές -κάτι που θα φέρει νέες επιβαρύνσεις σε όσους μεταβιβάζουν ακίνητα στα παιδιά τους-, αλλά και η μείωση του συντελεστή υπολογισμού του φόρου μεταβίβασης ακινήτων (σήμερα στο 10%), ο οποίος είναι και ο υψηλότερος στην Ευρώπη. Ειδικά για τον φόρο γονικών παροχών, στο τραπέζι έχει πέσει η μείωση του αφορολογήτου από τα 150.000 ευρώ που είναι σήμερα, στα 75.000 ευρώ ή και ακόμη χαμηλότερα.

Το πρόβλημα είναι ότι η μείωση του αφορολογήτου θα αυξήσει τους φόρους με αποτέλεσμα να παγώσουν τελείως ακόμη και οι γονικές παροχές. Οπως και σε άλλες περιπτώσεις (π.χ. πετρέλαιο θέρμανσης, ΦΠΑ στην εστίαση), το υπουργείο Οικονομικών θα αυξήσει έναν φορολογικό συντελεστή για να φέρει έσοδα στο ταμείο και θα καταλήξει να χάσει και τα έσοδα που ήδη έχει.

-------------------------------------------------------------------------
Χωρίς φόρο τα ακίνητα αξίας 50.000 ή 100.000 ευρώ

Για τον υπολογισμό του Ενιαίου Φόρου Ακινήτων φαίνεται ότι εγκαταλείπεται η αρχική σκληρή πρόταση που έκανε λόγο για μηδενικό αφορολόγητο. Αν και η τελική απόφαση θα ληφθεί από τους τρεις πολιτικούς αρχηγούς, το αφορολόγητο θα διαμορφωθεί τελικώς είτε στις 50.000 ευρώ είτε στις 100.000 ευρώ.

Με το αφορολόγητο στις 50.000 ευρώ θα απαλλαγούν κάθε φορολογικής επιβάρυνσης περίπου 3,5 εκατομμύρια ιδιοκτήτες, ενώ αν το αφορολόγητο αυξηθεί στις 100.000 ευρώ, το νέο τέλος θα πληρώσουν μόλις ένα εκατομμύριο ιδιοκτήτες επί συνόλου 5,5 εκατομμυρίων ιδιοκτητών. Για το τελικό ύψος του αφορολογήτου, λόγο θα έχει φυσικά και η τρόικα, η οποία τάσσεται ανοικτά υπέρ της διεύρυνσης της φορολογικής βάσης ακόμη και αν αυτό σημαίνει ότι πρέπει να φορολογούνται και οι έχοντες περιουσία κάτω των 100.000 ευρώ.

Ο νέος φόρος, θα υπολογίζεται με κλίμακα. Δηλαδή, η αξία των ακινήτων που έχει ο καθένας μας στην κατοχή του θα προστίθεται και ο… λογαριασμός θα βγαίνει με βάση τη συνολική αξία. Η κλίμακα θα λειτουργεί προοδευτικά όπως και η κλίμακα φορολογίας εισοδήματος φυσικών προσώπων. Δηλαδή, η συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας θα σπάει σε κομμάτια και το κάθε κομμάτι θα φορολογείται με διαφορετικό συντελεστή. Εξετάζεται οι συντελεστές να κυμαίνονται από 0,1% και να φτάνουν ακόμη και στο 2% για περιουσίες αξίας άνω των δύο εκατομμυρίων ευρώ.


---------------------------------------------------------
Πωλητήριο σε Ξενία και Ιαματικές πηγές

Στη… σειρά προς πώληση από το Ταμείο Αξιοποίησης (ΤΑΙΠΕΔ) βρίσκονται τα κάμπινγκ και το Ξενία Παλιουρίου, 5 Ιαματικές Πηγές, το ακίνητο στην Ερμιόνη, 3 Ξενοδοχεία Ξενία, ο Αγιος Ιωάννης Σιθωνίας, ο Βόρας και 11 Χώροι Εγκαταστάσεων Υποστήριξης της Αττικής οδού. Η νέα αυτή λίστα με ακίνητα προστίθεται στις προκηρύξεις που βρίσκονται ήδη σε εξέλιξη για το Ελληνικό, την Κασσιόπη στην Κέρκυρα, το Αφάντου Ρόδου και για τον Αστέρα Βουλιαγμένης.
Σύμφωνα με στοιχεία του ΤΑΙΠΕΔ, έτοιμα προς αξιοποίηση ακίνητα του Δημοσίου είναι:

•Κάμπινγκ και Ξενία Παλιουρίου .Η περιουσία απέχει 78 χλμ. από τον Πολύγυρο και115 χλμ. από την πόλη της Θεσσαλονίκης. Το ακίνητο προσφέρεται για την ανάπτυξη ενός οικιστικού συμπλέγματος με πολυτελές ξενοδοχείο 3.658 τ.μ. (μέσω ενοικίασης ή παραχώρησης) και 19.954 τ.μ. εξοχικών κατοικιών & βιλών-ξενοδοχείων (πλήρης κυριότητα).

•Ιαματικές Πηγές. Υπό εξέταση είναι η Αιδηψός (αποτελείται από ένα συγκρότημα 10 κτιρίων) η Υπάτη (περιλαμβάνει κέντρο υδροθεραπείας, ξενοδοχείο, εστιατόριο) τα Καμένα Βούρλα (περιλαμβάνει παλαιά και ξεπερασμένα ξενοδοχεία και ένα κέντρο), η Κονιαβίτη στα Καμένα Βούρλα (παλαιά και ξεπερασμένα),οι Θερμοπύλες (κέντρο υδροθεραπείας, δύο παλαιά και ξεπερασμένα ξενοδοχεία).

•Ερμιόνη. Κοντά στα θέρετρα Porto Hydra και Hydra Beach (2 χλμ.) και πλησίον πολλών δεύτερων κατοικιών υψηλού επιπέδου.

•Ξενοδοχεία Ξενία σε Τσαγκαράδα, Σκιάθο, Ανδρο και άλλες περιοχές.

•Αγιος Ιωάννης Σιθωνίας. Τα θέρετρα θα περιλαμβάνουν κατοικίες, ξενοδοχεία, spa, καταστήματα λιανικής πώλησης, τρόφιμα και ποτά, σπορ.

•Βόρας. Οι ιδιοκτησίες βρίσκονται 40-50 χλμ. από την πόλη της Εδεσσας. Προσφέρει 10 χιονοδρομικές πίστες διάφορων βαθμών δυσκολίας και 4 πίστες για διαδρομές cross country. Προτείνεται πλάνο με πολυτελή ξενοδοχεία, εξοχικές κατοικίες και βίλες.

•Χώροι Εγκαταστάσεων Υποστήριξης. Πώληση ενός χαρτοφυλακίου 11 απαλλοτριωθέντων υπέρ του Δημοσίου ακινήτων, τα οποία προσδιορίζονται ως Χώροι Εγκαταστάσεων Υποστήριξης της Αττικής Οδού: Το Ακίνητο Χ.Ε.Υ. Α.Κ. Κύμης, Πλακεντίας, Παλλήνης, Κάντζας, Παιανίας, Καρέλα (όμορο με την υπέργεια γέφυρα του Αγίου Λουκά), Κορωπίου, Γέρακα, Σιδηροδρομικού Σταθμού Νερατζιώτισσας, Λ. Κηφισίας και Λ. Πεντέλης.


Αλεξία Μπακάκου

http://www.6meres.gr/details.php?aid=48010

http://eleftheriskepsii.blogspot.gr/2013/01/blog-post_3651.html