Χαραλαμπόπουλος: "H κρίση στα ακίνητα ακόμη δεν έχει φανεί"

Τράπεζες επιλέγουν να μετεγκαθίστανται σε ακίνητα με φθηνότερα ενοίκια, ενώ ξενοδοχεία που απέχουν δύο λεπτά από την Ακρόπολη βάζουν «λουκέτο». Τα παραπάνω αποτελούν ένα μόνον δείγμα της βαθιάς ύφεσης στην οποία έχει εισέλθει η αγορά ακινήτων. Ο Χαράλαμπος Χαραλαμπόπουλος, ορκωτός εκτιμητής και πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής εξηγεί στο.....
Capital.gr γιατί τα εμπορικά κέντρα παρουσιάζουν προοπτικές και προβλέπει ότι το 2011 θα είναι δυσκολότερο από τη φετινή χρονιά. Σημειώνει ότι η δυσμενής συγκυρία δημιουργεί ευκαιρίες μόνο για λίγους και τονίζει ότι προϋπόθεση της εξόδου από την κρίση είναι η δημιουργία κινήτρων από την πολιτεία.
Συνέντευξη στο Δημήτρη Δελεβέγκο -
Κύριε Χαραλαμπόπουλε, τα πρόσφατα «λουκέτα» ξενοδοχείων στην Αθήνα αποκάλυψαν το μέγεθος του προβλήματος που αντιμετωπίζει η συγκεκριμένη αγορά. Ποια τα αίτια; Η οικονομική κρίση σε συνδυασμό με την υποβάθμιση του κέντρου της Αθήνας. Μάλιστα, ορισμένοι tour operators έχουν πάψει εδώ και πολύ καιρό να φέρνουν τουρίστες σε ξενοδοχεία του κέντρου – εάν επιλέξουν την Αθήνα ως προορισμό– υπό τον φόβο επεισοδίων εξαιτίας είτε κινητοποιήσεων είτε της ανεξέλεγκτης εγκληματικότητας.

Παράλληλα, όταν ο εκμισθωτής είναι νομικό πρόσωπο Δημοσίου Δικαίου, το ενοίκιο δεν μπορεί να είναι χαμηλότερο του 6% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Το αδιέξοδο λοιπόν, δημιουργήθηκε επειδή υποχώρησε ο τζίρος των ξενοδοχείων, χωρίς ταυτόχρονα να μειωθεί και το ύψος του ενοικίου. Και βέβαια η πιθανή αύξηση των αντικειμενικών θα επιτείνει την δύσκολη κατάσταση. - Επομένως θα ήταν λανθασμένη στη σημερινή συγκυρία η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών που σχεδιάζει το οικονομικό επιτελείο; Είναι αναγκαίο, όπου συναντώνται υπερβολές, να μειωθούν οι τιμές, όπως και να αλλάξουν οι συντελεστές εμπορικότητας βάσει των οποίων καθορίζεται η αξία των καταστημάτων και των οικοπέδων.

Η αγορά των εμπορικών ακινήτων έχει πάψει να είναι ελκυστική και μάλιστα σε δευτερεύοντες οδικούς άξονες η εικόνα παραπέμπει σε «Βατερλώ. Πρέπει επίσης, να υποχωρήσουν και οι συντελεστές παλαιότητας. Για παράδειγμα, στην Αθήνα σε κτήρια μεγάλης παλαιότητας υπάρχουν μικρά γραφεία, των οποίων η αντικειμενική τιμή είναι μεγάλη, ενώ η πραγματική μικρή. - Εξαιτίας της κρίσης, ο χάρτης των εμπορικών ακινήτων αλλάζει συνεχώς. Δημιουργούνται έτσι ευκαιρίες για είσοδο νέων παικτών στον χώρο; Για ορισμένες μόνο πολυεθνικές εταιρείες που ενδεχομένως επιθυμούσαν στο παρελθόν να τοποθετηθούν σε ορισμένες περιοχές, αλλά δεν τα κατάφεραν επειδή τα ενοίκια βρίσκονταν στα ύψη. Σήμερα, η συγκεκριμένη κατηγορία επιχειρήσεων βρίσκεται σε θέση υπεροχής, έχουν τη δυνατότητα να διαπραγματευθούν χαμηλότερα ενοίκια για τις άλλοτε ακριβές περιοχές. -

Σε αντίθεση με τα καταστήματα, τα εμπορικά κέντρα φαίνεται να παρουσιάζουν καλύτερες προοπτικές. Γιατί; Εξαιτίας των πλεονεκτημάτων που παρουσιάζουν. Στα εμπορικά κέντρα υπάρχει ποικιλία καταστημάτων που παραμένουν ανοιχτά όλη την μέρα, ενώ ο επισκέπτης στον ίδιο χώρο έχει πολλές επιλογές διασκέδασης ή εστίασης. - Το 2011 θα είναι δυσκολότερο της φετινής χρονιάς; Βέβαια. Θεωρώ ότι για την ώρα δεν έχουμε δει τίποτα. Τα κενά καταστήματα είναι ήδη πολυάριθμα και προβλέπεται ότι θα πολλαπλασιαστούν. Αλυσίδες λιανικής στο πλαίσιο της αναδιάρθρωσης κλείνουν υποκαταστήματα, ενώ με στόχο την εξοικονόμηση κόστους τράπεζες επιλέγουν ακίνητα με χαμηλότερα ενοίκια. -

Πώς θα μπορούσαν τα εμπορικά ακίνητα να εξέλθουν της κρίσης; Ο κλάδος των εμπορικών ή επαγγελματικών ακινήτων συνδέεται με την ευρύτερη κατάσταση της οικονομίας. Είναι απαραίτητο η πολιτεία να δώσει ορισμένα κίνητρα φορολογικά ή τόνωσης της ψυχολογίας του κόσμου. Και βέβαια να δημιουργηθούν νέες θέσεις εργασίας, ώστε να ξεκινήσει η ανάπτυξη. Με τα σημερινά δεδομένα, εκτιμώ ότι μέσα στο επόμενο δεκαπεντάμηνο η πορεία θα είναι καθοδική.
dimitris.delevegos capital.